剛剛！證監會、發改委發文，消費基礎設施REITs出爐，五大要點等你速覽

    本報記者 吳曉璐

    3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）；同日，國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（簡稱《申報推薦通知》），兩個文件同時提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。”

    速覽五大要點：

    1、拓寬試點資產類型。研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。

    2、分類調整項目收益率和資產規模要求。

    3、優化審核注冊流程。發改委自項目正式受理之日起3個月內，應完成省級發展改革委報送、委托咨詢評估、有關業務司局會簽、向中國證監會推薦項目的相關工作。證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。

    4、注重市場體系建設。推動擴募發行常態化，擴大市場參與主體范圍，適時推出REITs實時指數。

    5、堅持規范和發展并重，促進市場平穩運行。

    已上市REITs25只募資超過800億元

    2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型，形成了一定規模效應、示范效應。在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場規律、又適應中國國情的REITs發展之路。

    2022年以來，證監會會同國家發展改革委落實國辦發19號文要求，加快推進REITs常態化發行，并從市場培育、項目推薦、審核注冊、監管資源配置和完善配套政策等方面提出10條措施。

    拓寬試點資產類型

    完善審核注冊機制

    此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。

    一是，加快推進市場體系建設，提升服務實體經濟能力。

    拓寬試點資產類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

    分類調整項目收益率和資產規模要求。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。

    推動擴募發行常態化。鼓勵運營業績良好、投資運作穩健、會計基礎工作規范的上市REITs通過增發份額收購資產，開展并購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地。

    擴大市場參與主體范圍。支持經營規范、治理健全、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司等金融機構開展資產證券化業務試點，允許符合條件的機構參與基礎設施REITs。

    加強二級市場建設。完善做市機制，適時推出REITs實時指數。

    二是，完善審核注冊機制，提高制度化規范化透明化水平。包括完善審核注冊機制，優化審核注冊流程，明確大類資產準入標準，完善發行、信息披露等基礎制度。

    《通知》提出，進一步優化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。

    明確大類資產準入標準。加快成熟類型資產的推薦審核透明度和發行上市節奏。同時，建立常態化會商機制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題。

    完善發行、信息披露等基礎制度。健全REITs發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。

    此外，《申報推薦通知》提出，規范項目申報受理流程。省級發展改革委應及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目應于5個工作日內正式受理；對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內作出回復。

    加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內，應完成省級發展改革委報送、委托咨詢評估、有關業務司局會簽、向中國證監會推薦項目的相關工作。發起人（原始權益人）、基金管理人等根據要求補充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內。

    三是堅持規范與發展并重，突出以“管資產”為核心，構建全鏈條監管機制，促進市場主體歸位盡責。依法打擊違法違規行為，保護投資者合法權益。

    四是凝聚各方合力，完善重點地區綜合推動機制，統籌協調解決REITs涉及各類問題，推動完善配套政策，抓緊推動REITs專項立法。

    《通知》提出，推動完善配套政策。加強與相關部門溝通，進一步明確基礎設施REITs的會計處理方式和稅收征管細則。推動社?；?、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體，助力市場平穩運行。借鑒境外成熟市場實踐，及時總結REITs試點經驗，抓緊推動REITs專項立法。

    證監會表示，下一步將會同國家發展改革委等有關部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設中國特色現代資本市場，著力推進REITs常態化發行，實現質的有效提升和量的合理增長，充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業杠桿率的重要作用，走好中國特色REITs市場發展之路，更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展。

（編輯 孫倩）